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平成１２年「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」
（建築物の基礎の構造方法及び構造計算の基準を定める件）一部抜粋
建築基準法に適合した新築住宅における瑕疵担保期間の１０年間義務化
【瑕疵担保責任対象部分】
構造耐力上主要な基本構造部分：基礎・壁・柱・梁など
雨水の浸入を防止する部分：屋根・外壁・開口部など
その他省略 |
平成１２年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の１０年間瑕疵保証義務化の部分を抜粋しました。この法律をうけて様々な瑕疵保証制度があります。その中でも地盤と基礎の瑕疵を保証するいわゆる「地盤瑕疵保証制度」について説明します。
「地盤瑕疵保証制度」の選定にあたりいくつかのポイントに絞ってみました。参考にしてみてください。
（1）免責期間、免責金額はありますか？
→免責期間はある一定期間に瑕疵が発生しても保証しない期間です。地盤に限らず構造部分の瑕疵のほとんどは完成後すぐに発生します。そして瑕疵が発生しても保証金額に免責金額があれば修補費用の１００％は出ません。いくらかは自腹になります。
（2）保証内容
→１０年間瑕疵保証の賠償資力確保のため、制度本部は保険会社と保険契約を交わしていることがありますがその契約はＰＬ保険を利用していることがあります。ＰＬ保険の場合ＰＬ法（製造物責任法）による保険のため基本は製造物に限ります。となると地盤保証の地盤は製造物ではありません。どうなるのでしょう？それは保険を利用するためには製造物にする＝地盤改良工事をするのです。このような説明で地盤改良をしていれば問題はありません。どちらかと言うと「軟弱地盤で改良しないと沈下の恐れあり」との説明で地盤改良をしているようです。本当に地盤が軟弱で改良必要なのか保険のために必要なのか見極める必要があります。なかにはもともと保険契約をせず制度運営を行っている制度本部もありますので、加入の際には制度の運営・事故発生状況などできるだけ確認したほうが良いでしょう。
地盤瑕疵保証制度の中にはＰＬ保険ではなく１０年間の瑕疵保証保険を保険会社と交わしている制度本部もあります。
（3）保証期間
→瑕疵保証期間は１０年間が義務化ですがＰＬ保険の場合、期間は１年更新なのです。これは瑕疵保証制度企業と保険会社の契約のため制度を利用している私たち業者にはわからない部分です。問題なく１０年間経てば良いのですが、もし仮に利用している業者からの事故が多発して保険を利用した場合、保証料が高くなる・保険会社が瑕疵保証制度企業と更新をしなくなるなどの可能性もあります。瑕疵保証制度企業が残りの年数保証してくれるのならば問題はありませんがそうでなければその瑕疵保証制度は意味がなくなってしまします。
（4）地盤の判定、基礎構造計算は？
→「地盤瑕疵保証制度」の場合地盤調査を行い、地盤改良が必要か判定し、基礎の図面が出てきます。そして地盤改良が必要な場合は地盤改良を行い基礎施工、途中に検査を行い最終的に保証書が発行されます。そこで問題なのは地盤の判定に対して設計者が理解していないことが多いことです。非常に固い地盤なのに「沈下の恐れあり地盤改良必要」とある調査報告書もたくさん見ます。基礎図面も基礎断面が標準図として表示されていて、よく見ると「基礎の設計（構造計算）は各社お願いします」と書いてあるが見落とされていて、基礎断面標準図通りに全ての基礎を施工していることもたくさんあるようです。品確法の基本は建築基準法に適合していることです。基礎が基準法に適合していなければ保証は受けられないことがありますので注意してください。
（5）即時沈下の検討はしていますか？
→住宅を建てた場合、地盤が固くても若干ですが早い時期に沈下を起こします。これを即時沈下と言います。即時沈下により傾いて沈下すればこれも不同沈下になります。これを防ぐには即時沈下の検討が必要になります。簡単に言えば建物の荷重をいかにバランス良く地盤に伝えるかを検討することです。建物と基礎、地盤のバランスが悪ければ固い地盤でも不同沈下する危険性があります。即時沈下の検討は非常に重要です。
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